ТРЯБВА ДА ПРОМЕНИМ МИСЛЕНЕТО СИ

Христин Хараланов, управляващ директор на “Корект Проект”, пред вестник “Банкеръ”

Г-н Хараланов, според статистиката само в София замразените строителни проекти са за милиарди лева. Наистина ли това се дължи само на кризата или просто някои от българските предприемачи не са си били организирали добре работата?

– Данните за броя на “замразените” проекти на Камарата на строителите, изнесени през юни месец тази година, наистина са такива. Колкото до причините за спирането на строителните дейности, несъмнено по-голямата част от тях се дължат на кризата и затрудненото финансиране. Не малко обаче са и случаите, когато предприемачите нямат ясната визия за това как да започнат, как да продължат и как да завършат проектите си. Не им е ясен финансовия поток. Повечето разчитат на растеж на икономиката, което обаче, както видяхме, не е гарантирано. При една добре изяснена концепция за проекта и нужните за него инвестиции в началото, може така да се структурира процесът, че да няма големи изненада при изпълнението. Отделно, една експертна оценка на дейностите, направена от консултанти по управление на строително-инвестиционни проекти, може да оптимизира значително разходите, което допълнително повишава шансовете за успех.
Какви са най-сериозните проблеми пред завършването на вече започнатите обекти?

– Ще си позволя да обясня по-подробно целия процес и мисля, че ще стане съвсем ясно къде е проблема. Когато даден предприемач реши да строи, най-често тегли кредит от банка, като разчита и на първоначално финансиране от крайни клиенти, които обикновено плащат до 10% от стойността на съответния имот при предварителния договор. В подобна ситуация строителят най-често си прави сметката, че ще има необходимите средства да завърши сградата до акт 14, след което ще получи нови плащания от крайните клиенти. Тези плащания по всяка вероятност ще са осигурени чрез ипотечен кредит. Благодарение на това осигурено финансиране, той ще може завърши целия обект. Какво обаче се случи – дойде кризата, настана масова психоза и банките силно ограничиха кредитирането. Клиентите започнаха да отиват при предприемача и да му казват: банката ще ми даде пари само ако сградата има акт 15 или акт 16. Строителят обаче няма средства да я довърши до тези етапи, тъй като е разчитал именно на ипотечните кредити на клиентите. Така се получава един омагьосан кръг и в крайна сметка резултатът е замразяване на проекта.
Вие твърдите, че има начини подобни обекти да бъдат “размразени”. Как може да стане това?

– Моделът, който сме разработили, се състои от четири етапа. Първият е свързан с предварителната оценка на съответния проект. Преценяваме какъв е обемът на изпълнените към момента ангажименти и какви продажби са реализирани досега. При следващия етап изчисляваме каква е стойността на оставащите строително-монтажни дейности. Едва тогава става ясно дали обектът има шанс или не. Ако становището е положително се пристъпва към намиране на начини за финансиране. Общо взето тук има три варианта. Единият е да се търси проектно финансиране от банка, но като цяло финансовите институции в момента не са склонни да отпускат такива кредити. Друга възможност е да се намери външен инвеститор, но и това е почти невъзможно към момента. Така се стига до третата опция, по която ние работим. Става въпрос за изготвянето на специфичен модел, при който кандидат-купувачите ще гарантират завършването на проекта със средствата за своите покупки.
След внимателен преглед на различните видове строителство, се спряхме преди всичко на жилищното строителство, индустриалните обекти и логистичните центрове. Причината затова е, че в тези сегменти има продажби. Както казват колегите – има раздвижване, сближават се очакванията на купувачи и продавачи, което всъщност е и предпоставката за завършването на замразените обекти.
Не е ли трудно да се убедят хората, че парите им ще бъдат използвани именно затова и няма да бъдат измамени? А и как банките ще склонят да им отпуснат кредити, след като вече казахте, че не са склонни да финансират покупки във сгради без акт 16?

– Знаете, че когато има някакво недоразбиране между двама партньори, а именно – кредитополучател и кредитор, неизбежно трябва да се яви някакъв рефер. Някой, който да гарантира, че нещата могат да се случат. Точно това правим ние като консултанти управление на проекти – контролираме целевото изразходване на средствата във времето, следим за качеството на изпълнението и за спазването на графика. Когато има такъв контрол, притеснението на купувачите намалява, защото знаят, че парите им ще се използват по направление.
Как точно протича организацията на процеса?

– След като направим оценка на моментното състояние на обекта, преценим колко средства ще са необходими за завършването му и в какви срокове може да стане това, отиваме при банката, където представяме подробно случая. Така структурирани нещата се приемат много по-лесно от финансовата институция и възможното решение е тя да се съгласи да отпусне примерно шест кредита на купувачи, средствата от които ще бъдат в една сметка “под условие” и ще се разходват целево, под наш контрол. Личната ми оценка е, че към момента е нужна по-голяма гъвкавост в комуникацията между финансовите институции и консултантите, предприемачът и крайния клиент, защото донякъде има неразбиране и това води до пропуснати възможности за всички заинтересовани страни.
А какво се случва ако апартаментите са вече продадени?

– Ако целият обект е продаден, той не би следвало да е замразен или най-малкото предприемачът не би трябвало да има проблем с отпускането на нов заем. Щом се е реализирал напълно, значи това е един успешен проект и ако има проблем, вероятно строителят не си е организирал правилно средствата.
Имате ли вече успешни примери?

– Към момента имаме един завършен случай за размразен и завършен проект и два в преговори.
Може ли да разкажете повече подробности за това как са се случили нещата?

– Бизнесмен беше теглил кредит от банка, за да строи сграда. Беше се стигнало до там обаче, че ако всички дейности са да речем 100 единици, той беше усвоил средства за 50 единици, но беше построил само за 20 единици. Тогава банката се обърна към нас за разрешаване на казуса, при което ние направихме оценка на сегашното състояние и установихме, че обектът може да бъде завършен за още 70 единици финансиране. Така, за да не бъдат загубени първоначалните вложения, банката се съгласи да отпусне оставащите пари, които да се изразходват целево, под наш контрол, за довършване на сградата. В крайна сметка стойността на обекта нарасна до 120 единици и при продажбата на апартаментите нямаше възможности за печалби, но поне нямаше и загуби – нито за банката, нито за строителя.
Колко време отнемат такива преговори между предприемач, купувач и финансираща институция?

– Това зависи изцяло от съответния обект. Какви продажби са направени към момента, на какъв етап е строителството и колко пари ще трябват за завършването му. Ако предприемачът има чисто кредитно досие и ако политиката му на продажби е близка до пазара, което предполага че бързо може да намери клиенти, нещата могат да се случат в рамките на два-три месеца. В обратния вариант – ако строителят има големи задължения и обектът му не е достатъчно атрактивен, може и въобще да не се стигне до разрешаване на проблема. Въпреки това, както вече споменах, е нужна по-голяма гъвкавост в комуникацията между всички заинтересовани страни, за да може процесът да минава по-гладко и да е с положителен край за всички.
Значи все пак има и неспасяеми случаи?

– Когато банката откаже да се включи в модела, който предлагаме, може да се използва и една друга спасителна мярка, която обаче е по-рискова и предприемачът трябва сам да вземе решението. Става въпрос за следното: Ако имате кооперация с 20 апартамента, но сте продали само пет, а обектът е на акт 14, трябва да продаде поне още четири имота, за да завършите сградата. Само че никой не иска да даде търсената цена, която търсите и сделки няма. В този случай съветваме предприемачите да продадат три апартамента на цена равна на себестойността на строителството. Идеята е, че така ще има загуби само от тези имоти, но пък ще се осигури финансиране, за да се завърши сградата до акт 15, след което много по-лесно могат да се направят останалите продажби, от които ще си реализира и печалбата.
Дали предприемачите биха се съгласили на подобни условия зависи изцяло от начина им на мислене.
А кой плаща за вашето посредничество и колко всъщност струва тази услуга?

– Ние правим услуга основно на предприемача и е нормално работата ни да е за негова сметка. Общо взето таксите се начисляват на базата на вложените ресурси в обекта.
Какви са очакванията ви за строителния сектор? Цените ще продължат ли да падат или изчерпването на новозавършените жилища ще обърне тенденцията?

– Моето мнение е, че жилищният сектор като цяло ще продължава напред, особено в големите градове. Логистичните центрове също ще продължат да привличат интерес. Колкото до цените, това че има единични сделки на изключително ниски нива, не означава, че всички цени вървят надолу. По-скоро в тези случаи става въпрос именно за предприемачи, които са решили да продават на себестойност, за да си довършат проекта.